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2012年8月7日星期二

買褲送褲袋(下)


(HEHEHE,呢篇嘢,無謂在報紙出街,又要寫又改圖又剪片好唔得閒,老屈咗老友阿瞬,在am730代筆兩日,報紙版本的「買褲送褲袋」只有一集,行文略有不同,呢篇下集唔收稿費,送嘅!)

發水秘笈既然係地產商的發達秘笈,公道啲講句,一個樓盤去到發展商手中,有邊個唔係大發特發,講緊去到幾盡,一個樓盤的設計,最後出嚟又剩低幾多「人性化」元素咁解。

上回講到,發水秘笈當中,有一式「腸乾屎頓凸」,乃非常難Chok的「超必Standard」,呢個傳說,臨時客串樓盤分析員的財經茄哩啡,都係在中環皇后大道中聽返來,講緊行內人一睇,就知道係「腸乾屎頓凸」,世界級地球級的建築設計,單位每一道牆、每一個窗台、每一個間格,都經過則師嘔心瀝血精心設計,令人歎為觀止,難度高過砌隻超級結構化的CDO。

長實(0001)啲樓盤,有冇去到「腸乾屎頓凸」的化境,順叔就唔知道喇,不過呢,假如量度一個圖則優劣的唯一標準,只係發展商股東利益,相信唔少行內人,睇到幾個近年好多人談論的樓盤,肯定會對幫長實打工的則師,寫個服字:咁都俾佢哋諗到!

好似最近廣被談論的海譽,順叔冇入過去,不過有線個《樓盤傳真》(呢個節目抵讚,準備買樓應該睇多啲),搵人入去一個千五呎的單位,度出嚟的地毯面積,唔計窗台,得八百呎多少少,所謂「窗台房」,比單位其他面積低咗大約半米,要行三級樓梯先去到,再睇睇個圖則的Elevation(立面圖),成楝單位的「工人房」,都向下凹咗少少,靠估的話,「窗台房」有可能其實係「冷氣機房」或者甚他機房,拎出街賣稱之為「工人房」, 再「送」一個無敵大窗台。窗台如果係「送嘅」,睇吓將來政府收緊發水限制之後,又會有幾多個發展商,會繼續「送」無敵大窗台。

地產公司的地產項目種類、圖則設計,查實好反映到管理層的思維及性格。長實大少李澤鉅,聽講讀土木工程,公司地產項目又係佢打骰,大家可以試吓想像,長實旗下則師,拎住份樓盤圖則,要出入長江中心10樓大少間房幾多次,最後終於過關之後,又會有乜嘢表情。

公道啲講句,個個都係搵飯食啫,好似長實班則師,老闆有乜要求,咪跟住做囉,唔通個個貝聿銘上身,吓吓同大少講「空間美感」、「人性化」建築設計?又好似老實樓神趙國雄咁,咪又係打份工,職責就係要賣樓,年終計數,咪又係講樓盤賣得幾快賣到乜嘢價錢?就算係大少,佢都係做返一個商家佬、一個上市公司高層的本份,見到機會有得賺就賺,同男人都見到靚女有得食就食一樣,好自然者。大少在長和系的角色,在守成而非創業,守業第二代,最緊要一分一毫都計到盡,大少在香港地產市場反映出嚟的風格,查實亦係做返一個好兒子的本份也。

之前唔係好明白,點解老實樓神咁大個人,特別鍾意扮鬼扮馬,一時扮車神,一時扮楚樓香仲要班女同事扮丫環,就算呢幾年賣樓,長實售樓部班友仔,都特別鍾意搞花臣,最近睇到一張圖表,呢個疑團頓時解開。

話說早幾日,「朱泙漫屠龍記」的博主,搵咗呢張圖表,叫順叔及一班網友估吓,係邊間地產公司:


大家可以見到,呢間「地產公司」,絕大部分資產,放在持股5成以下的聯營公司,資產負債表上,固定資產同埋投資物業,都非常單薄,同香港其他地產公司非常唔同,講到呢度,都無謂賣關子,冇錯,呢間「地產公司」就係長實。

至12月底,新地(0016)資產淨值3,283億元(港元,下同),投資物業2,242億銀,佔咗68%;至6月底,長實資產淨值3,239億元,同新地差唔多,不過,投資物業只有275億,佔比只有8%!

望住呢組簡單的數字,一個好安全的結論,係長實作為一間「地產公司」,策略上,主力做住宅物業,不過唔客氣講句的話,咁多年以嚟,長實從未展現過做一級投資物業的能力,大佬,新世界發展(0017)都有個新世界中心,諗住重建成尖沙咀新地標啦,相對新地近年成功轉型做香港最大包租公,甚至可以講句,長實唔識做商場。

唔好話收租物業,長實做得有聲有色的豪宅項目,其實亦屈指可數,近年賣樓以樓面面積計,幾乎年年排行發展商榜首,唔係話老實樓神賣樓特別出色,而係話你知,長實呢間「地產公司」,主要在大眾化住宅市場(Mass Market)搵飯食,換句話講,如果政府大量復建居屋,公營房屋重新加入進行競爭,受影響最大的,正正就係長實。

在Mass Market賣樓,主要對象係冇任何置業經驗的上車一族,所以老實樓神成日要搞咁多花臣,增加自己同潛在買家之間的親切感,趙國雄去大陸推銷豪宅,又唔見佢扮楚樓香?

公道啲講句,當日銀行向散戶銷售迷仔債券,查實所有資料都公開,所有散戶投資者落搭前有冇睇、識唔識睇,唔可以怪晒銀行;買樓花都係一樣,買家明明見唔到實物,都唔去睇圖則(講緊屋宇署批出圖則而唔係經過粉飾的樓書圖則),或者唔識睇、唔識搵資料,一個願打一個願挨,完全合法,亦都唔可以怪晒發展商。

合法,唔等如合理,唔等如合情。

誠哥講生意之道,成日話唔可以搵人笨、賺到盡,因為賺一次冇下次,誠哥當日亦都講過一句「君子愛財,取之有道」,講緊有啲生意,就算合法、明賺,佢都冇做,因為過唔到自己「有道」的原則,咁即係誠哥自己都知道,「有道」及「合法」之間,查實有好大分別啦,如果「合法」等如「有道」,咁法家等如道家,韓非子等如老子,女人等如阿媽,底褲應該有褲袋啦。

絕大部分一手樓買家,置業等如人生最大的消費,最重要的投資,有今生冇來世,買過一次中伏,唔會有幾多人有下次,不過呢,長年累月落嚟,社會情緒終於會終極反彈,而家通街都嗌「地產霸權」,就係咁解。一間真正有水平的「地產公司」,唔應該只係識得話公眾針對自己,而係認真反思,在發展到今時今日的香港地產市場,咩先叫「可持續發展」。

講完,送嘅!

關連文章:
1. 買褲送褲袋(上)(下)
2. 老實樓神(上)(下)
3. 買樓自由行(上)(中)(下)(未完)
4. 發水秘笈(上)(中)(下)

伸延閱讀:
1. 長實回應「窗台房」足本完全版
2. 有線:海譽「窗台房」《樓盤傳真》
3. 有線:《樓盤傳真》Facebook網頁


同場加映:
底褲冇褲袋


12 則留言:

  1. 多謝順叔轉載拙文。樓市有「發水樓」,股票也有「發水股」。企業要立於不敗之地,必須擁有提供強大現金流的Cash cow。新地(00016)甚至九倉系(00004)的收租物業皆如是。反觀長和系除了長建的基建項目,缺乏優良收租物業兼Gearing過高。這點值得大家小心留意!

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  2. 想俾個like篇文!

    小二

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    1. 小二哥,最新呢張「抗議底褲冇褲袋」你又LIKE唔LIKE?

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    2. Like爆~

      我仲以為呢篇文尋日錯過左,原來係加開既「外傳」。呢篇文寫得咁好,無係報紙登出實在非常可惜。李生似是而非既連串歪理被全面擊破。

      小二

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  3. Good article, should publish on newspaper

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  4. 等超人仙遊檔野就玩完喇,淨係靠嬴量唔理品牌唔得長久嘅。

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  5. 生仔送屎忽...不過小超應該無...hehe

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  6. 一直有睇你在報紙的專欄,學到唔少嘢,到呢篇忍唔住要上嚟留個言、俾個like~~

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  7. 請問那招超必全名是?

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  8. 順叔,今日先睇返,真係好野,like!

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